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去年台风季 ,6栋高楼9处外墙脱落,一天砸坏16辆车——过去大半年,在金山卫镇东门居民区 ,御景龙庭小区的“外墙脱落”问题,犹如一块巨石压在广大居民和社区干部心头。然而,上千万元的维修预算 ,让各方一筹莫展 。

事关百姓生命财产安全,再硬的“硬骨头 ”也得啃下来。在东门居民区党组织的牵头下,居委会、业委会、物业公司 “三驾马车” 协同发力 ,通过一场又一场协调会,业主代表全程参与决策,终于使优化后的修缮方案在今年5月一次性通过 ,资金也基本筹措到位。这几天 ,3栋问题突出的高层住宅将正式启动修缮, 其余3栋则将逐步推进 。

外墙脱落修缮难 、物业费调价难 、老旧电梯更新难、小区停车难……这些物业治理的裉节难题,考验城市基层治理智慧与水平。日前 ,金山区发布《金山区党建引领小区物业治理“六力提升”专项行动方案》,通过切实提升居民区党组织的引领力、居委会的自治力 、业委会的履职力、物业企业的服务力、职能部门的协同力 、体系机制的保障力,积极探索物业治理有效途径 ,力争以最快速度、最大限度把物业治理中的民生小事解决在源头,进一步显著增强群众满意度和幸福感。

物业费调价,从“服务先行 ”切入

老旧小区物业费用偏低 ,是当前物业治理普遍面临的棘手问题 。据了解,金山区目前共有274个住宅小区,由79家物业服务企业管理 ,全区住宅物业费均价约为每月1.18元/平方米,为全市最低,其中 ,低于每月1元/平方米的小区有167个 ,占到63% 。近年来,随着各类成本不断上涨,不少物业公司陷入“越亏服务越差 ,服务越差居民也不愿交费”的恶性循环。

位于金山区山阳镇的三岛龙洲苑小区,是一个有着20年房龄的老旧小区,共有住户1252户 ,常住人口2955人,物业费多年维持在“多层每月0.75元/平方米、高层每月1.245元/平方米”的较低水平。如何打破物业管理持续性的运营困境?服务先行,成为破局的切入口 。

契机出现在2023年 ,三岛龙洲居民区党总支瞄准旧房修缮这一重要窗口期,成功开启老旧电梯换新工程。此前,小区高层住宅31部电梯使用年限均已将近20年 ,电梯因“超龄服役 ”引发的故障频发等问题日益凸显。对此,居民区党总支牵头建立"三驾马车+居民代表"协同共治格局,创新构建“项目改造资金+维修基金+业主自筹”资金筹措方案 ,根据每个楼道每个楼层的不同情况 ,确定了每户楼道居民的分摊金额,同时设立专项账户,资金管理全流程公开透明 ,让居民可以对每一笔钱进行查账 。

最初,小区居民同意更新的电梯只有2台,但通过党建引领 、党员带头 ,历经四轮攻坚突破,三次方案优化调整,最终有23台同意更新 ,之后,剩余的8台也主动要求更换。如今,小区内的31台电梯全部焕然一新 ,惠及居民868户。同时,根据居民合理化建议,小区还统筹实施了3个绿化休闲区景观优化工程 ,科学配置15套全民健身器械 ,系统性升级155个安防监控点位等 。

这些让居民切实感受到了居住环境的提升,对物业费调价的抵触心理逐渐松动。在此基础上,居民区党总支牵头召开物业费调价工作会议 ,“三驾马车”共同参与商讨,积极推行清单管理机制,广泛收集居民反馈的各类物业服务意见建议 ,形成问题清单,并及时反馈给物业公司,督促其积极整改。针对“物业费为什么调 ”“怎么调” ,居委会还制作形成《物业费调价问答》,利用线上线下阵地进行宣传,营造积极的调价氛围 。

在此过程中 ,居民区党总支不断深化协商共治机制,汇聚多元力量,组建调价工作小组 ,通过召开党员座谈会、楼组长座谈会、业主接待恳谈会等会议 ,围绕物业费调价幅度 、调价后服务提升标准等核心议题展开讨论,同时开展系列调研工作,为物业服务调价方案制定提供有效的内容和数据支撑。针对部分不同意见 ,组织业委会成员、物业管理人员以及楼组长、网格长上门走访宣传,耐心解释 、消除顾虑,取得理解和支持。

最终 ,在各方不懈努力下,小区物业费被成功上调至“多层每月1.05元/平方米 、高层每月1.545元/平方米”,于今年1月起正式执行 。居民区党总支书记、居委会主任沈钦慧欣喜发现 ,物业费上调之后,主动缴纳物业费的居民反而增多了,物业费相关投诉实现清零 ,充分说明“合理调价,有利于保障物业企业提供更优质的服务、维护业主的长远利益 ” 。

这并非个例。当前,金山区正在推动实施“六力提升 ”专项行动 ,积极开展物业服务“质价相符 、优质优价”行动。接下来 ,金山区房管局将积极指导属地街镇做好对小区调价指导工作,合理安排时间节点,加强统筹协调 ,通过定期排摸低价低质、质价背离的小区情况,抓住物业服务合同期满选聘、旧住房更新改造等窗口期推进物业费调价工作,推广逐年梯度调整方式 ,持续提升物业管理的服务力 。据悉,这几年,金山全区已有36个小区实现物业费成功调价 ,调价幅度在每月0.3元/平方米以内。

“外墙脱落”修缮有多难?办法总比问题多

近年来,高层住宅“外墙脱落 ”的报道屡见不鲜,但顺利解决这一修缮难题的案例却少之又少。金山卫镇的御景龙庭小区是如何在短期内啃下了这个“硬骨头”?

据了解 ,御景龙庭小区建于十多年前,是高层 、多层、别墅等多种房型混合的商品房住宅 。当年,小区的高层住宅因工艺上的先天缺陷 ,陷入外墙脱落的困扰 ,后虽经多次局部修补,却始终未能根除隐患。去年9月台风来临,6 栋高层楼栋接连发生9起外墙脱落事故 ,16辆停于楼下的汽车受损,居民的生命财产安全受到严重威胁。为此,东门居民区党总支第一时间在危险区设置了警戒线和垂直防护栏 ,并于去年11月启动房屋修缮项目 。但摆在眼前的,是三座 “大山”:修缮工程预算超千万元,远超小区维修资金承载能力 ,同时,修缮方案制定、居民协调动员也存在很大难度,这让居民区党总支书记王燕“压力山大 ”。

再困难也得迎难而上。经专业机构细致评估 ,东门居民区党总支确定了“分类修护” 策略,即对破损严重的东西外墙进行全面整修,对相对完好的南北外墙采取点位修复 ,并优先启动 3 栋问题最突出的高层修缮工作 ,3栋的维修费用可压缩至250万元 。在资金筹措方面,经过反复研讨与多方协调,形成了 “60% 维修基金 + 40% 社会募集” 的方案。

为推动项目顺利落地 ,在党建引领下,居委会 、业委会、物业公司“三驾马车 ” 协同发力,接连召开了无数场动员协调会 ,相关业主代表被邀请全程参与项目决策。为凝聚居民共识,业主代表主动撰写倡议书,自发开展群众动员工作 ,具备专业知识的业主也积极投身其中,为方案制定建言献策 。经过不懈努力,今年5月 ,修缮方案在居民意见征询中一次性通过 。目前,项目已进入最后的筹备阶段,预计将于近期正式启动 ,3个月后竣工。

“以前 ,面对各种难题,总感觉是居民区在‘单打独斗’,有时候甚至物业配合都很被动 ,如今全区开展‘六力提升’专项行动,上级部门牵头推进,各职能部门也非常重视、主动指导 ,更好地帮助我们高效开展各方面的工作。” 金山卫镇东门居民区党总支书记王燕感叹道 。

当前,金山区正以“六力提升” 为引擎,推动区级职能部门资源力量下沉 ,用好区级部门赋能网格治理“三张清单 ”,建立赋能小区物业治理“三单式”服务机制,以“法定职责必须为”清单明确职能部门法定职责 , 以“自我加压主动为 ”清单统筹下沉部门政策资源和服务资源,以“基层吹哨及时为 ”清单匹配下沉资源,并根据社区治理诉求动态更新 , 助力解决“三跨”难题 ,确保问题处置“一次上门 、多方会诊、 综合施策”,为建设更加美好和谐的社区持续发力。

建立长效评价机制,推动物业行业优胜劣汰

遭遇“外墙脱落 ”烦恼的 ,还有石化街道的合生小区。但这个小区的解决之道,又有不同 。

合生小区三期于2017年底交房。然而从2018年开始,7栋高层外墙便逐渐显现出空鼓、小面积脱落问题 ,后来逐渐恶化为大面积脱落。居委会 、业委会 、物业公司多次向开发商反映并请求维修,但开发商仅进行了局部修补,交房两年后 ,更是以“已过质保期”为由拒绝维修 。关键时刻,在居民区党组织的引领下,居委会、业委会与物业公司“三驾马车”迅速形成合力 ,通过前期逐户走访排摸、多轮居民座谈,达成共识,依法启动诉讼程序。历经两年多的持续攻坚 ,在多方通力协作下 ,由开发商履行外墙修复责任,2024年11月底,合生小区外墙修复工程正式竣工 ,成功消除居民的心头大患。

据悉,石化街道辖区有46个住宅小区,大多建于二十世纪七八十年代 ,小区基础设施普遍老化,物业管理水平亟待提高 。今年,石化街道以“物业提升年 ”为主题开展一系列活动 ,进一步破解住宅小区物业管理难题 、提升物业服务效能。比如,2月开展党建引领“三驾马车”协同运作推进会,3月开展售后公房物业重点问题协商坊 ,4月开展商品房物业重点问题协商坊,5月开展“物业费质价双提升”石化街道物业费调价专题讨论会等,整合力量、集中攻坚 ,有效解决居民关心的急难愁问题 ,形成可复制、可推广的社区治理经验。今年1至5月,石化街道物业类热线工单物业管理类满意度为82.8分,满意度同比上升3.06% 。

针对老旧小区众多 、物业队伍专业度参差不齐等治理难点 ,石化街道还将开展“业委会圆桌交流会 ”,组织住宅小区业委会成员参加政策培训,通过交流工作中碰到的热点、难点、堵点问题 ,加深对政策法规的学习理解,同时将开展“物业技能大比拼”,组织辖区内物业从业人员开展技能大赛 ,进一步提升日常管理服务水平,为老旧小区治理注入新动能 。

据了解,在“六力提升”行动中 ,金山区将指导业委会建立健全工作规则和管理制度,规范业委会决策程序和日常运作,加强对业委会成员的教育培训 ,同时持续开展“满鑫物业 ”管理评价 ,深化物业“五查”,即小区日常查 、企业双周查、街镇月查、 区级抽查 、市级督查和信用记分机制,每月完成街镇全覆盖评价 ,每季度完成区级全覆盖评价。对于信用评价低的企业,纳入约谈并督促整改,逐步淘汰一批小散弱物业服务企业 ,推动物业行业优胜劣汰、提质增效,为居民打造更优质的居住环境。

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